უძრავი ქონების გადასახადები საქართველოში.

უძრავ ქონებაში გადასახადი ერთი მოვლენა არ არის, არამედ ჯაჭვია: ყიდვა, ფლობა, გაქირავება, თუ ობიექტი ქირავდება, და გაყიდვა. თითოეულ ეტაპს თავისი განაკვეთი, დათვლის მეთოდი და ანგარიშგების მოთხოვნა აქვს. უცხოელი მფლობელისთვის ემატება საგადასახადო ნაწილიც rs.ge-ის მეშვეობით.

ეს გვერდი აღწერს საკითხებს, რომლებიც გარიგებამდე უნდა შემოწმდეს. განაკვეთები და კლასიფიკაციები იცვლება, განსაკუთრებით იქ, სადაც ობიექტი შეიძლება იყოს საცხოვრებელი, კომერციული ან სასტუმრო ინფრასტრუქტურაში შემავალი. აქტუალობის თარიღი წყაროებშია მითითებული; კონკრეტული გარიგებისთვის განაკვეთები ხელმოწერამდე rs.ge-თან ან საგადასახადო კონსულტანტთან მოწმდება.

Partner Estate საგადასახადო კონსულტანტს არ ცვლის. ეს გვერდი აძლევს ჩარჩოს: რომელი გადასახადები შეიძლება შეეხოს მყიდველის სიტუაციას და სად არის საჭირო სპეციალისტი.

საქართველოში ფიზიკური პირის მიერ უძრავი ქონების ყიდვა, როგორც წესი, ცალკე გადაცემის გადასახადით არ იწყება. ამ ეტაპზე ძირითადი სავალდებულო ხარჯებია საჯარო რეესტრში საკუთრების რეგისტრაცია, ნოტარიული ხარჯი და საბანკო ხარჯი, თუ ის გამოიყენება.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო აქვეყნებს უძრავი ქონების რეგისტრაციის ტარიფებს; სტანდარტულ საცხოვრებელ გარიგებაში რეგისტრაციის საფასური დამუშავების ვადაზეა დამოკიდებული და დაახლოებით GEL 50–200 დიაპაზონში შეიძლება იყოს. კონკრეტული გარიგების წინ მიმდინარე მომსახურების საფასური napr.gov.ge-ზე მოწმდება.

დღგ ჩვეულებრივი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფიზიკური პირის მიერ ყიდვისას აქტიურ პუნქტად არ უნდა ჩაითვალოს. კომერციულ უძრავ ქონებაზე, დეველოპერის გაყიდვებზე ან ბიზნეს სტრუქტურაზე დღგ-ის ლოგიკა შეიძლება განსხვავდებოდეს, ამიტომ ეს საკითხი ცალკე მოწმდება.

უცხოელი მყიდველი იგივე ყიდვის ეტაპს გადის. დამატებით ბიუჯეტში შედის საბანკო ხარჯები: ვალუტის კონვერტაციის მარჟა, კორესპონდენტი ბანკის საკომისიოები და თანხის წარმომავლობის დადასტურება, თუ ბანკი დოკუმენტებს ითხოვს.

ფიზიკური პირისთვის ქონების გადასახადი დამოკიდებულია წინა საგადასახადო წლის ოჯახის შემოსავალზე და დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე. rs.ge-ის ქონების გადასახადის კალკულატორი იყენებს სამ შემოსავლის დიაპაზონს: GEL 40,000-მდე, GEL 40,000–100,000, და GEL 100,000-ზე მეტი.

საქართველოს საგადასახადო კოდექსი ადგენს განაკვეთის დიაპაზონებს: ოჯახებისთვის, რომელთა შემოსავალი GEL 100,000-მდეა — დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულების 0.05%-დან 0.2%-მდე; GEL 100,000 და მეტი შემოსავლისთვის — 0.8%-დან 1%-მდე. კონკრეტული განაკვეთი შესაბამის მუნიციპალურ/საგადასახადო დათვლაზეა დამოკიდებული.

rs.ge-ის მიხედვით, ფიზიკური პირის დეკლარაციის ვადაა არაუგვიანეს 1 ნოემბრისა, გადახდის ვადა — არაუგვიანეს 15 ნოემბრისა.

უცხოელი მფლობელისთვის განაკვეთის ლოგიკა, როგორც წესი, იგივეა. პრაქტიკული სხვაობა: საჭიროა rs.ge-ზე წვდომა და სწორი საგადასახადო რეგისტრაცია, რათა დარიცხვები და ანგარიშგება გამოჩნდეს.

საცხოვრებელი ქირისთვის, გამოქვითვების გარეშე, საქართველოს საგადასახადო კოდექსი 5%-იან რეჟიმს ითვალისწინებს: საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებელი მიზნით გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება 5%-ით დაიბეგროს, თუ გადასახადის გადამხდელი ხარჯებს არ ქვითავს. ეს არის საბაზო საყრდენი გრძელვადიანი საცხოვრებელი ქირისთვის.

ფიზიკური პირების სტანდარტული საშემოსავლო გადასახადის ლოგიკა არის დასაბეგრი შემოსავლის 20%, თუ შეღავათიანი რეჟიმი არ გამოიყენება ან შემოსავალი სხვა კატეგორიას მიეკუთვნება. არარეზიდენტის შემოსავალი და დაკავების წესები ცალკე საგადასახადო კოდექსისა და ხელშეკრულებების ანალიზს მოითხოვს.

მოკლევადიანი გაქირავება ავტომატურად ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ქირად არ უნდა ჩაითვალოს. მოკლევადიანი ან სასტუმროს მსგავსი საქმიანობა შეიძლება სხვა სტატისტიკურ ან ფიქსირებული გადასახადის წესებში მოხვდეს, და ამ წესების ნაწილი პერიოდების მიხედვით იცვლებოდა. ამიტომ მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი კონკრეტული საოპერაციო მოდელის მიხედვით საგადასახადო კონსულტანტთან მოწმდება: ვინ აქირავებს, რომელი პლატფორმით, რა სტატუსი აქვს ობიექტს და რომელი ხარჯებია დოკუმენტირებული.

კონკრეტული ობიექტის შემოსავლიანობის დათვლაში ეს ნიშნავს: ქირის გადასახადი ყველა ობიექტისთვის ერთი სტრიქონი არ არის. ჯერ იურიდიული კლასიფიკაცია და გაქირავების მოდელი განისაზღვრება, შემდეგ საგადასახადო ლოგიკა.

საქართველოს საგადასახადო კოდექსი ქონების გაყიდვიდან მიღებულ ნამატ შემოსავალს დასაბეგრ შემოსავლად განიხილავს, თუ შეღავათი არ გამოიყენება. საცხოვრებელი ბინის ან სახლისთვის მთავარი შეღავათი დროზეა დამოკიდებული: გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი არ შედის დაბეგვრაში, თუ ობიექტი 2 წელზე მეტხანს იყო საკუთრებაში.

თუ საცხოვრებელი ბინა ან სახლი 2 წლამდე იყიდება, ნამატი შემოსავალი საგადასახადო კოდექსის 5%-იან კატეგორიას მიეკუთვნება. ამიტომ საცხოვრებელი ობიექტის გაყიდვის გადასახადის ლოგიკა, როგორც წესი, ფორმულირდება როგორც 5% ნამატზე და 0% ორი წლის შემდეგ.

კომერციულ უძრავ ქონებაზე და სასტუმრო ინფრასტრუქტურის ან აპარტ-ოტელის კლასიფიკაციაზე საცხოვრებელი შეღავათი ავტომატურად არ უნდა დაიშვას. კონსერვატიული სამუშაო დაშვება: თუ ობიექტი იურიდიულად საცხოვრებელი არ არის, გაყიდვის გადასახადის ლოგიკა ცალკე მოწმდება და შეიძლება 20%-იან სტანდარტულ საშემოსავლო ლოგიკას მიჰყვეს. ამიტომ ობიექტის კლასიფიკაცია გარიგებამდე მოწმდება, არა გაყიდვისას.

თუ ყიდვისა და გაყიდვის ფასი USD/EUR-შია, საგადასახადო ანგარიშგება მაინც ქართულ ანგარიშგებას უკავშირდება. ვალუტის კონვერტაცია, შესყიდვის საფუძველი, გაუმჯობესების ხარჯები და დამადასტურებელი დოკუმენტები საგადასახადო კონსულტანტთან მოწმდება.

უცხოელი მყიდველი, როგორც წესი, მხოლოდ მოქალაქეობის გამო სხვა განაკვეთს არ იხდის. სხვაობა ჩნდება ანგარიშგებაში, საბანკო მოძრაობაში და საგადასახადო რეზიდენტობის ანალიზში.

საქართველოს საგადასახადო კოდექსი ცალკე ამბობს, რომ საქართველოში ქონების მხოლოდ ფლობა არარეზიდენტის მიერ თავისთავად მუდმივ წარმომადგენლობას არ ქმნის, თუ ეკონომიკურ საქმიანობას მუდმივი წარმომადგენლობის ნიშნები არ აქვს. ეს არ აუქმებს საქართველოში წარმოშობილი შემოსავლის დაბეგვრას, თუ ობიექტი ქირავდება ან ნამატით იყიდება.

საგადასახადო რეზიდენტობა ცალკე საკითხია. ზოგადი ტესტი ქვეყანაში 183 დღის ყოფნას უკავშირდება, მაგრამ კონკრეტული სიტუაცია შეიძლება დამოკიდებული იყოს ხელშეკრულებაზე, შემოსავლის წყაროზე, სტატუსზე და ანგარიშგების ვალდებულებებზე. უძრავი ქონების ფლობა თავისთავად საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტობად არ უნდა ჩაითვალოს.

ორმაგი დაბეგვრის ხელშეკრულებები ცალკე მოწმდება რეზიდენტობის ქვეყნის მიხედვით. ხელშეკრულებამ შეიძლება შეღავათი, დაკავება ან ანგარიშგების მექანიკა შეცვალოს, მაგრამ არ ცვლის ქართულ საგადასახადო დეკლარირებას იქ, სადაც საქართველოში წარმოშობილი შემოსავალი ჩნდება.

უძრავი ქონების გადასახადები არ არის „მერე გავარკვევ“. ისინი ეხება ყიდვას, ფლობას, გაქირავებას და გაყიდვას. თითოეულ ეტაპს თავისი განაკვეთი, დრო და ანგარიშგება აქვს.

საქართველოში საცხოვრებელ ობიექტზე გაყიდვის გადასახადი 2 წლის შემდეგ შეიძლება იყოს 0% კაპიტალის ნამატზე. ეს ყველა ბინისთვის ავტომატური არ არის — ეხება ობიექტებს, რომლებიც იურიდიულად საცხოვრებელ ბინად ან სახლად არის კლასიფიცირებული და საგადასახადო კოდექსის შეღავათში ხვდება. აპარტ-ოტელის ან კომერციული კლასიფიკაციისთვის საგადასახადო ლოგიკა ცალკე მოწმდება.

Partner Estate ობიექტის კლასიფიკაციას დოკუმენტების გადამოწმების ნაწილად ამოწმებს რეკომენდაციამდე. ეს საგადასახადო კონსულტანტს არ ცვლის. ეს მყიდველს აძლევს საწყის წერტილს: იცოდეს, რომელი განაკვეთი უნდა შემოწმდეს გარიგებამდე.

ამ სტატიაში ყველა განაკვეთი გამოქვეყნების თარიღისთვის არის აქტუალური და საჯარო წყაროებს ეფუძნება. კონკრეტულ გარიგებამდე განაკვეთები, ზღვრული მაჩვენებლები და დეკლარირების მოთხოვნები rs.ge-თან ან საგადასახადო კონსულტანტთან მოწმდება.