ბათუმი: სანაპირო ქალაქი მზარდი მოთხოვნით

საერთაშორისო აღიარება

World Travel Awards-ის ჯილდო ბათუმის საერთაშორისო ცნობადობას ზრდის. ეს მხოლოდ კონტექსტია და არა საინვესტიციო არგუმენტი. მყიდველისთვის მთავარი კითხვები იგივე რჩება: რომელ უბანშია მოთხოვნა პიკური სეზონის გარეთ, რომელ შენობას მართავენ პროფესიონალურად და რა მოხდება, თუ მიწოდება ქირაზე სწრაფად გაიზრდება.

შემოსავლიანობა, ფასების ზრდა და გარიგებათა მოცულობა

Recov-ის მიხედვით, 2026 წლის მაისში ბათუმში 1,324 ბინა გაიყიდა, რაც წინა წელზე 2.5%-ით მეტია. ბაზრის თვის მოცულობამ 87 მილიონ დოლარს მიაღწია (+22.2% წ/წ), ახალაშენებული ბინის საშუალო ფასმა კი — 1,323 დოლარს მ²-ზე (+8.7%). უცხოელებზე გარიგებების 49% და წლიური ზრდის 59% მოდიოდა. ბაზარი აქტიურია, თუმცა არათანაბარი: ახალ პროექტებში გარიგებები 3.3%-ით გაიზარდა, ძველ პროექტებში 7.3%-ით შემცირდა; მეორეულ ბაზარზე 13.4%-იანი ზრდა იყო, პირველად ბაზარზე კი 8.5%-იანი კლება.

TBC Capital-ის მიხედვით, 2026 წლის I კვარტალში ბათუმის საშუალო ფასი 1,433 დოლარი იყო მ²-ზე (+8% წ/წ), ხოლო გარიგებების რაოდენობა — 3,880 (+15%). 2026 წლის ხედვაში TBC სტაბილურ ზრდას ელის: გაყიდვები +7.1%, ფასები +5.6%, ხოლო ქირის კორექცია გრძელდება. Recov-ის მაისის მონაცემი სხვა პერიოდსა და მეთოდოლოგიას იყენებს. ორივე წყარო საერთო მიმართულებას აჩვენებს, მაგრამ მათი ფასები პირდაპირ შესადარებელი არ არის.

Galt & Taggart გრძელვადიანი ქირის შემოსავლიანობის შემცირებას აფიქსირებს: 8.8%-დან 2024 წელს 7.4%-მდე 2025-ში. მოკლევადიანი ქირა შეიძლება მუშაობდეს, მაგრამ არა როგორც კატეგორიის დაპირება. ანგარიშში უნდა შევიდეს დატვირთვა პიკის თვეების გარეთ, დასუფთავება, პლატფორმის საკომისიო, მართვა, მოვლა, გადასახადები და ოპერატორის ხელშეკრულება.

მიწოდების პერსპექტივა: ყურადღებით წაიკითხეთ

Galt & Taggart-ის 2025 წლის მიმოხილვით, დეველოპერების პროექტებში გაუყიდავი ბინების რაოდენობა დაახლოებით 14%-ით გაიზარდა და 12,400-ს მიაღწია. 2025–2029 წლებში ბაზარს კიდევ დაახლოებით 58,000 ბინა უნდა დაემატოს. მათი 80% მოკლევადიან გაქირავებაზეა გათვლილი, ზოგ უბანში კი საინვესტიციო ბინების წილი 96%-ს აღწევს. სადაც მიწოდება განსაკუთრებით იზრდება, ქირის შემოსავლიანობაზე ზეწოლაც გაგრძელდება. ამიტომ მნიშვნელოვანია არა უბრალოდ ბათუმის არჩევა, არამედ სწორი შენობის, სართულისა და ოპერატორის შერჩევა.

გადასახადს ცალკე შემოწმება სჭირდება

საქართველოს რეზიდენტმა მოკლევადიანი გაქირავებისთვის მცირე ბიზნესის 1%-იანი რეჟიმი შეიძლება გამოიყენოს, თუ წლიური ბრუნვა 500,000 ლარს არ აჭარბებს. საცხოვრებელი ქირის 5%-იანი რეჟიმი და შემდგომი გაყიდვის გადასახადი ობიექტის იურიდიულ სტატუსსა და გამოყენების მოდელზეა დამოკიდებული. ხელსაყრელი საგადასახადო რეჟიმი ცარიელი თვეების, ცუდი ოპერატორის ან რთული გაყიდვის რისკს ვერ აქრობს.