Батуми — прибрежный рынок с сезонным спросом

Международное признание

Признание World Travel Awards помогает Батуми оставаться видимым для международных гостей и девелоперов. Это полезный контекст, но не инвестиционное доказательство. Для покупателя важнее другие вопросы: в каком районе есть спрос вне пиковых месяцев, в каком здании есть профессиональное управление и что будет, если предложение растёт быстрее аренды.

Доходность, рост цен и объём сделок

По данным Recov, в июле 2026 года в Батуми зарегистрировали 1 378 сделок с квартирами, на 11,8% меньше год к году. Месячный объём рынка составил 92 млн USD (−5,2%), а иностранные покупатели заняли 48% сделок в старых и новых проектах. Годовое сравнение нужно читать осторожно: в июле 2025 года несколько проектов зарегистрировали сделки одним массивом, что повысило базу. Рынок активен, но один месяц не задаёт общее направление для всех сегментов.

В июле средневзвешенная цена новостроек по Recov составила 1 376 USD/м², на 0,1% ниже год к году. Показатель первичного рынка снизился на 14,4%, вторичного — вырос на 9,1%. Recov связывает сравнение первичного рынка главным образом с массовой регистрацией сделок одного дорогого проекта в июле 2025 года; без него средняя цена первичного рынка выросла бы на 2%. Средняя цена одного месяца не является оценкой конкретной квартиры.

Galt & Taggart фиксирует сжатие доходности долгосрочной аренды с 8.8% в 2024 до 7.4% в 2025. Краткосрочная аренда всё ещё может работать, но не как обещание по категории. В расчёт нужно включать загрузку вне пиковых месяцев, уборку, комиссии платформ, управление, обслуживание, налоги и договор с оператором.

Pipeline предложения — читайте внимательно

По обзору Galt & Taggart за 2025 год, число непроданных квартир в проектах девелоперов выросло примерно на 14% и достигло 12 400. В 2025–2029 годах ожидается ещё около 58 000 квартир. Из них 80% рассчитаны на краткосрочную аренду, а в отдельных районах доля инвестиционного фонда достигает 96%. Там, где предложение растёт особенно быстро, давление на доходность продолжится. Поэтому важнее выбрать правильное здание, этаж и оператора, чем просто купить в Батуми.

Налоги требуют отдельной проверки

Резидент Грузии может использовать для краткосрочной аренды режим малого бизнеса со ставкой 1%, если годовой оборот не превышает 500 000 GEL. Режим 5% для жилой аренды и налог при последующей продаже зависят от юридического статуса объекта и модели его использования. Выгодный налоговый режим не убирает риск простоя, оператора и перепродажи.