Перейти к содержанию
Partner Estate
Почему Батуми

Батуми — прибрежный рынок с сезонным спросом

Туризм, спрос иностранных покупателей и растущее предложение — рынок, где каждый объект нужно считать отдельно.

В Батуми важны туризм и спрос иностранных покупателей, а предложение продолжает расти. По данным Galt & Taggart, арендная доходность снизилась с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025-м. Одного рекламного процента недостаточно: результат меняют конкретный дом, оператор, этаж, график платежей и план продажи.

−4,3%

Сделки с квартирами в Батуми год к году — 1 235 квартир в августе 2026 (Recov)

7.4%

Ориентир арендной доходности в 2025, после 8.8% в 2024 (Galt & Taggart)

52%

Доля иностранных покупателей в старых и новых проектах, август 2026 (Recov)

Батуми по зонам

Рынок Батуми по зонам.

Зоны взяты со схемы исследования Galt & Taggart, а не из муниципальных границ. Цены — средние по готовым квартирам в новостройках на первичном рынке. Они описывают зону, а не конкретный дом.

Границы зон условные, по схеме Galt & Taggart.

Средняя цена, готовые новостройки, $/м²

  • выше 2 000
  • 1 750–2 000
  • ниже 1 750
Карта рыночных зон БатумиЧёрное мореБатуми

Другие группы Galt & Taggart

Это группы для исследования, а не районы. Показаны для полноты картины.

ЗоныПродажи, квартирСредняя цена, $/м²Средняя аренда в месяц, $/м²
Внутренняя зонаКварталы за прибрежной полосой — группа исследования, не район.422$1 672$10,6
ПериферияЧасти города дальше от моря — группа исследования, не район.360$1 744$10,6
КобулетиОтдельный муниципалитет, показан только для сравнения.167$1 731нет данных

Международное признание

Признание World Travel Awards помогает Батуми оставаться видимым для международных гостей и девелоперов. Это полезный контекст, но не инвестиционное доказательство. Для покупателя важнее другие вопросы: в каком районе есть спрос вне пиковых месяцев, в каком здании есть профессиональное управление и что будет, если предложение растёт быстрее аренды.

Доходность, рост цен и объём сделок

По данным Recov, в августе 2026 года в Батуми зарегистрировали 1 235 сделок с квартирами, на 4,3% меньше год к году. Месячный объём рынка составил 81 млн USD (+2,9%), а иностранные покупатели заняли 52% сделок в старых и новых проектах. Годовое сравнение нужно читать осторожно: в августе 2025 года несколько проектов зарегистрировали сделки одним массивом, что повысило базу. Рынок активен, но один месяц не задаёт общее направление для всех сегментов.

В августе средневзвешенная цена новостроек по Recov составила 1 386 USD/м², на 1,2% выше год к году. Показатель первичного рынка снизился на 16,3%, вторичного — вырос на 12,8%. Recov связывает сравнение первичного рынка с одним дорогим проектом; без него средняя цена первичного рынка выросла бы на 1,2%. Средняя цена одного месяца не является оценкой конкретной квартиры.

Galt & Taggart фиксирует сжатие арендной доходности с 8.8% в 2024 до 7.4% в 2025. Краткосрочная аренда всё ещё может работать, но не как обещание по категории. В расчёт нужно включать загрузку вне пиковых месяцев, уборку, комиссии платформ, управление, обслуживание, налоги и договор с оператором.

Предложение новых квартир

Опрос девелоперов Galt & Taggart в январе 2026 года охватил более 30 проектов — около 40% первичного рынка Батуми. В этой выборке в 2025 году оставалось примерно 12 400 квартир в продаже, на 13,9% больше год к году. Это не подсчёт всех непроданных квартир города. Перед покупкой нужно отдельно проверить конкурирующие проекты и ожидаемые сроки их сдачи.

Налоги требуют отдельной проверки

Резидент Грузии может использовать для краткосрочной аренды режим малого бизнеса со ставкой 1%, если годовой оборот не превышает 500 000 GEL. Режим 5% для жилой аренды и налог при последующей продаже зависят от юридического статуса объекта и модели его использования. Выгодный налоговый режим не убирает риск простоя, оператора и перепродажи.

Источники

Обновлено · 30 сентября 2026 г.