Батуми — растущее всесезонное побережье

Международное признание

Признание World Travel Awards помогает Батуми оставаться видимым для международных гостей и девелоперов. Это полезный контекст, но не инвестиционное доказательство. Для покупателя важнее другие вопросы: в каком районе есть спрос вне пиковых месяцев, в каком здании есть профессиональное управление и что будет, если предложение растёт быстрее аренды.

Доходность, рост цен и объём сделок

По данным Recov, в мае 2026 года в Батуми зарегистрировали 1 324 сделки с квартирами, на 2,5% больше год к году. Месячный объём рынка достиг 87 млн USD (+22,2%), а средняя взвешенная цена новостройки — 1 323 USD/м² (+8,7%). На иностранцев пришлось 49% сделок и 59% годового роста. Рынок активен, но неоднороден: сделки в новых проектах выросли на 3,3%, в старых снизились на 7,3%; вторичный рынок вырос на 13,4%, первичный сократился на 8,5%.

По данным TBC Capital, средняя цена в Батуми в I квартале 2026 года составила 1 433 USD/м² (+8% год к году), при 3 880 сделках (+15%). В прогнозе на 2026 год TBC ожидает стабильный рост: продажи +7,1%, цены +5,6%, при продолжающейся коррекции аренды. Майский показатель Recov относится к другому периоду и использует другую методологию. Оба источника показывают направление, но их цены нельзя сравнивать напрямую.

Galt & Taggart фиксирует сжатие доходности долгосрочной аренды с 8.8% в 2024 до 7.4% в 2025. Краткосрочная аренда всё ещё может работать, но не как обещание по категории. В расчёт нужно включать загрузку вне пиковых месяцев, уборку, комиссии платформ, управление, обслуживание, налоги и договор с оператором.

Pipeline предложения — читайте внимательно

По обзору Galt & Taggart за 2025 год, число непроданных квартир в проектах девелоперов выросло примерно на 14% и достигло 12 400. В 2025–2029 годах ожидается ещё около 58 000 квартир. Из них 80% рассчитаны на краткосрочную аренду, а в отдельных районах доля инвестиционного фонда достигает 96%. Там, где предложение растёт особенно быстро, давление на доходность продолжится. Поэтому важнее выбрать правильное здание, этаж и оператора, чем просто купить в Батуми.

Налоги требуют отдельной проверки

Резидент Грузии может использовать для краткосрочной аренды режим малого бизнеса со ставкой 1%, если годовой оборот не превышает 500 000 GEL. Режим 5% для жилой аренды и налог при последующей продаже зависят от юридического статуса объекта и модели его использования. Выгодный налоговый режим не убирает риск простоя, оператора и перепродажи.