До контакта с агентом
Многие плохие решения начинаются с нечёткой задачи.
Назовите цель одним предложением
Почему это важно
Для жизни, краткосрочной аренды, долгосрочной аренды, продажи через несколько лет или покупки ребёнку нужны разные объекты и районы. Чёткая цель помогает отсеять неподходящие варианты.
Как проверить
Запишите одно предложение, начиная с глагола. Если получается два предложения с «или», у вас пока не одна цель, а две.
Если не получается самому
Это нормально. Иногда цель становится ясной только в разговоре.
Назовите горизонт владения
Почему это важно
Два-три года, семь-десять лет и «на всю жизнь» — это три разных рынка внутри одного города. Без горизонта совет не может быть точным.
Как проверить
Назовите минимум и максимум: «минимум 3 года, максимум 8». Это даёт рамку, не точку.
Соберите реальный бюджет
Почему это важно
Цена объекта — только часть. В реальную стоимость входят нотариус, регистрация NAPR, валютная разница, мебель или первый ремонт, страхование, управление арендой и резерв на непредвиденное.
Как проверить
К целевой цене добавьте запас на оформление, обустройство, управление и непредвиденные расходы. Так вы увидите бюджет сделки, а не только цену квартиры.
Об объекте
Проверяйте реальную квартиру, не маркетинг вокруг неё.
Увидьте реальный вид из реального окна
Почему это важно
Рендер — это план. Записанное видео могло быть снято в удобный момент. Сейчас перед окном может строиться дом, который перекроет море, парк или свет.
Как проверить
Очно — встаньте у окна и сделайте четыре фото: вверх, вниз, влево, вправо. Удалённо — попросите живую видеосвязь, не заранее записанный ролик. Отдельно проверьте соседние участки и планы застройки, если документы доступны.
Если не получается самому
Одна из ключевых проверок Partner Estate — осмотр на месте и проверка соседних участков. Это также может сделать ваш доверенный человек.
Как работают ключевые проверкиПосмотрите общие зоны, не только квартиру
Почему это важно
Подъезд, лифты, лобби, мусорная зона и парковка показывают, как здание будет жить через несколько лет. Хороший ремонт в квартире не компенсирует дом, которым никто не управляет.
Как проверить
Пройдите путь реального жителя: от входа в дом до двери квартиры. Посмотрите технические и общие зоны, если доступно. Поговорите с соседями: короткий вопрос «как здесь жить?» часто даёт больше, чем презентация.
Сходите в район в не-сезон
Почему это важно
В июле Батуми легко выглядит как открытка. В ноябре район показывает свою обычную жизнь: свет, шум, магазины, люди, пустые помещения и транспорт.
Как проверить
Если возможно, посетите район с октября по апрель. Если вы удалённо — попросите живую прогулку по району в эти месяцы. Проверьте, работают ли продуктовый, аптека и повседневные сервисы.
О застройщике
Главный вопрос: завершит ли застройщик проект и сохранит ли платёжеспособность.
Найдите предыдущие объекты застройщика
Почему это важно
Прошлое — единственный проверяемый сигнал будущего. Сданные вовремя дома, задержки, пустые корпуса или отсутствие предыдущих проектов — всё это данные.
Как проверить
Найдите 2–3 прошлых проекта на сайте застройщика, в публичных реестрах и в объявлениях. Если можете, съездите к одному из них и поговорите с жильцами.
Если не получается самому
Это девелоперская часть ключевых проверок Partner Estate. Делается рутинно — звонки владельцам предыдущих объектов, разбор того, что было после сдачи.
Как работают ключевые проверкиПроверьте, работает ли застройщик сейчас
Почему это важно
Прошлая успешность не страхует от текущего стресса. Остановка работ, агрессивные скидки, неоплаченные подрядчики и смена менеджмента часто видны раньше официальных новостей.
Как проверить
Посетите текущую стройку. Видна ли работа? Есть ли рабочие, материалы, техника? Поговорите с подрядчиками рядом с объектом и проверьте публичные записи о спорах, если они доступны.
Документы
Сверьте объект, владельца и статус здания до задатка или подписи.
Сверьте свежую выписку NAPR с объектом
Почему это важно
Выписка подтверждает не только владельца. Она связывает конкретный кадастровый объект с его площадью, назначением, основанием собственности, обременениями и ограничениями.
Как проверить
Получите свежую выписку на конкретную квартиру и сравните её с договором, планом и фактическим объектом. Перед задатком или подписанием проверьте сведения повторно: статус записи может измениться.
Если не получается самому
Это обязательная часть проверки документов Partner Estate. Мы проводим её до внесения задатка или подписания договора.
Как работают ключевые проверкиЧто должно совпасть
- Кадастровый код и точный адрес объекта
- Имя владельца и основание собственности
- Площадь, этаж и номер квартиры
- Жилое или коммерческое назначение
- Ипотека, аресты и другие ограничения
- Данные выписки, договора и фактической квартиры
Красные флаги
- Продавец не даёт свежую выписку или кадастровый код.
- Площадь, этаж, назначение или владелец не совпадают.
- Есть обременение без письменного механизма его снятия.
Результат
Если есть несовпадение, не вносите деньги до письменного объяснения и повторной проверки.
Сверьте документы со стадией строительства
Почему это важно
Для строящегося и уже завершённого дома нужны разные подтверждения. Несовпадение проекта, этажности, назначения или статуса может осложнить регистрацию, использование и будущую продажу.
Как проверить
Определите текущую стадию здания, затем запросите соответствующий пакет. Сравните документы с фактической этажностью, планировкой и тем, что обещано в договоре. При сомнениях привлеките независимого юриста или архитектора.
Если не получается самому
Partner Estate проверяет комплектность пакета и может подключить независимого юриста или архитектора там, где нужна профильная оценка.
Что запросить
- Строится: право на землю и обременения участка
- Строится: разрешение, утверждённый проект и изменения
- Строится: основание продажи именно вашей единицы
- Завершён: документ о вводе в эксплуатацию
- Завершён: регистрация квартиры как отдельного объекта
- Для любой стадии: совпадение этажности, площади и назначения
Красные флаги
- Фактический этаж или планировка отсутствуют в утверждённых документах.
- Готовый дом продаётся без подтверждения ввода в эксплуатацию.
- Застройщик показывает презентацию вместо запрошенных документов.
Результат
Пакет соответствует стадии здания; все расхождения объяснены документами, а не обещаниями.
Уже есть кадастровый код или выписка?
Пришлите документ и ссылку на объект — покажем, что проверить до задатка.
Условия сделки
До подписи разберите условия, штрафы и права сторон.
Прочитайте договор от первой строки до последней
Почему это важно
Самые дорогие условия часто живут в конце договора: штрафы, валютная оговорка, права при задержке сдачи, отказе от сделки или банкротстве застройщика.
Как проверить
Прочитайте сами. Затем дайте договор независимому юристу, не связанному с продавцом или агентом. Отдельно спросите про задержку сдачи, отказ, валюту и перепродажу до завершения строительства.
Если не получается самому
Договор входит в проверку риска сделки Partner Estate. В сложной сделке дополнительно нужен независимый юрист.
Как работают ключевые проверкиПосчитайте налоги под вашу ситуацию
Почему это важно
Налоги при владении, аренде и продаже зависят от вашего статуса, использования и юридической классификации объекта. Для жилой квартиры или дома прибыль при продаже раньше 2 лет может облагаться по ставке 5%, а после более чем 2 лет — 0%. Апартамент в гостиничной инфраструктуре может подпадать под другой режим, для которого 2-летнее освобождение не применяется автоматически. Его нужно подтвердить до покупки.
Как проверить
До подписания узнайте юридическую классификацию объекта. Проверьте актуальные правила на rs.ge и уточните расчёт у бухгалтера или налогового консультанта до сделки.
Что делать, если вариант не подходит
Иногда проверочный список показывает, что объект — не для вас. Иногда — что застройщик не должен быть в коротком списке. Иногда — что момент не тот.
Для этого список и существует. Не каждая проверка должна заканчиваться зелёной галочкой. Иногда правильный результат — отказаться от объекта.
Можно разобрать конкретную ситуацию. Без обещаний и без давления.