До контакта с агентом
Многие плохие решения начинаются с нечёткой задачи.
Назовите цель одним предложением
Почему это важно
Для жизни, краткосрочной аренды, долгосрочной аренды, продажи через несколько лет или покупки ребёнку нужны разные объекты и районы. Чёткая цель помогает отсеять неподходящие варианты.
Как проверить
Запишите одно предложение, начиная с глагола. Если получается два предложения с «или», у вас пока не одна цель, а две.
Если не получается самому
Это нормально. Иногда цель становится ясной только в разговоре.
Назовите горизонт владения
Почему это важно
Два-три года, семь-десять лет и «на всю жизнь» — это три разных рынка внутри одного города. Без горизонта совет не может быть точным.
Как проверить
Назовите минимум и максимум: «минимум 3 года, максимум 8». Это даёт рамку, не точку.
Соберите реальный бюджет
Почему это важно
Цена объекта — только часть. В реальную стоимость входят регистрация NAPR, юрист, нотариус при необходимости, валютная разница, мебель или первый ремонт, страхование, управление арендой и резерв на непредвиденное.
Как проверить
К целевой цене добавьте запас на оформление, обустройство, управление и непредвиденные расходы. Так вы увидите бюджет сделки, а не только цену квартиры.
Об объекте
Проверяйте реальную квартиру, не маркетинг вокруг неё.
Увидьте реальный вид из реального окна
Почему это важно
Рендер — это план. Записанное видео могло быть снято в удобный момент. Сейчас перед окном может строиться дом, который перекроет море, парк или свет.
Как проверить
Очно — встаньте у окна и сделайте четыре фото: вверх, вниз, влево, вправо. Удалённо — попросите живую видеосвязь, не заранее записанный ролик. Отдельно проверьте соседние участки и планы застройки, если документы доступны.
Если не получается самому
Одна из ключевых проверок Partner Estate — осмотр на месте и проверка соседних участков. Это также может сделать ваш доверенный человек.
Как работают ключевые проверкиПосмотрите общие зоны, не только квартиру
Почему это важно
Подъезд, лифты, лобби, мусорная зона и парковка показывают, как здание будет жить через несколько лет. Хороший ремонт в квартире не компенсирует дом, которым никто не управляет.
Как проверить
Пройдите путь реального жителя: от входа в дом до двери квартиры. Посмотрите технические и общие зоны, если доступно. Поговорите с соседями: короткий вопрос «как здесь жить?» часто даёт больше, чем презентация.
Разберите район за пределами сезона
Почему это важно
В июле Батуми легко выглядит как открытка. Но для жизни, долгосрочной аренды или спокойного выхода из объекта важна обычная жизнь района: свет, шум, магазины, транспорт, пустые помещения и то, кто остаётся там после сезона.
Как проверить
Если вы хорошо знаете Батуми, сравните район летом и в низкий сезон. Если нет — не делайте вывод по красивому летнему ролику. Попросите местного человека или Partner Estate объяснить, как район живёт с октября по апрель и подходит ли он под вашу цель.
Если не получается самому
Это лучше разбирать с нами: район в Батуми часто меняет смысл в зависимости от цели покупки, этажа, соседней застройки и сезона.
О застройщике
Главный вопрос: завершит ли застройщик проект и сохранит ли платёжеспособность.
Найдите предыдущие объекты застройщика
Почему это важно
Прошлое — единственный проверяемый сигнал будущего. Сданные вовремя дома, задержки, пустые корпуса или отсутствие предыдущих проектов — всё это данные.
Как проверить
Найдите 2–3 прошлых проекта на сайте застройщика, в публичных реестрах и в объявлениях. Если можете, съездите к одному из них и поговорите с жильцами.
Если не получается самому
Это девелоперская часть ключевых проверок Partner Estate. Делается рутинно — звонки владельцам предыдущих объектов, разбор того, что было после сдачи.
Как работают ключевые проверкиПроверьте, работает ли застройщик сейчас
Почему это важно
Прошлая успешность не страхует от текущего стресса. Остановка работ, агрессивные скидки, неоплаченные подрядчики и смена менеджмента часто видны раньше официальных новостей.
Как проверить
Посетите текущую стройку. Видна ли работа? Есть ли рабочие, материалы, техника? Поговорите с подрядчиками рядом с объектом и проверьте публичные записи о спорах, если они доступны.
Документы
Сверьте объект, владельца и статус здания до первого платежа или подписи.
Сверьте свежую выписку NAPR с объектом
Почему это важно
Выписка подтверждает не только владельца. Она связывает конкретный кадастровый объект с его площадью, назначением, основанием собственности, обременениями и ограничениями.
Как проверить
Получите свежую выписку на конкретную квартиру и сравните её с договором, планом и фактическим объектом. Перед первым платежом или подписанием проверьте сведения повторно: статус записи может измениться.
Если не получается самому
Это обязательная часть проверки документов Partner Estate. Мы проводим её до первого платежа или подписания договора.
Как работают ключевые проверкиЧто должно совпасть
- Кадастровый код и точный адрес объекта
- Имя владельца и основание собственности
- Площадь, этаж и номер квартиры
- Жилое или коммерческое назначение
- Ипотека, аресты и другие ограничения
- Данные выписки, договора и фактической квартиры
Красные флаги
- Продавец не даёт свежую выписку или кадастровый код.
- Площадь, этаж, назначение или владелец не совпадают.
- Есть обременение без письменного механизма его снятия.
Результат
Если есть несовпадение, не вносите деньги до письменного объяснения и повторной проверки.
Передайте строительные документы на профильную проверку
Почему это важно
Для строящегося и уже завершённого дома нужны разные подтверждения. Несовпадение проекта, этажности, назначения или статуса может осложнить регистрацию, использование и будущую продажу.
Как проверить
Самостоятельно можно запросить пакет и проверить, что застройщик не подменяет документы презентацией. Но оценку соответствия стадии строительства, разрешений, проекта, изменений и ввода в эксплуатацию лучше делать с Partner Estate, независимым юристом или архитектором.
Если не получается самому
В нашей проверке это не “галочка”, а отдельная профессиональная часть. Мы смотрим комплектность пакета и подключаем независимого юриста или архитектора там, где нужна профильная оценка.
Что запросить
- Строится: право на землю и обременения участка
- Строится: разрешение, утверждённый проект и изменения
- Строится: основание продажи именно вашей единицы
- Завершён: документ о вводе в эксплуатацию
- Завершён: регистрация квартиры как отдельного объекта
- Для любой стадии: совпадение этажности, площади и назначения
Красные флаги
- Фактический этаж или планировка отсутствуют в утверждённых документах.
- Готовый дом продаётся без подтверждения ввода в эксплуатацию.
- Застройщик показывает презентацию вместо запрошенных документов.
Результат
Пакет соответствует стадии здания; все расхождения объяснены документами, а не обещаниями.
Уже есть кадастровый код или выписка?
Пришлите документ и ссылку на объект — покажем, что проверить перед покупкой.
Условия сделки
До подписи зафиксируйте не только цену, но и порядок расчёта, согласия, сроки, штрафы и налоговый режим.
Согласуйте договор, расчёт и передачу объекта
Почему это важно
Сделка ломается не только из-за плохой выписки. Риск может быть в оплате наличными без доказательств, старой ипотеке без механизма снятия, отсутствии согласия супруга, неясном сроке освобождения квартиры или штрафах, которые работают только в пользу продавца.
Как проверить
Прочитайте договор сами, затем отдайте независимому юристу. Отдельно проверьте порядок оплаты, момент перехода права, снятие обременений, согласия совладельцев или супруга, акт приёма-передачи, показания счётчиков, мебель, сроки освобождения и ответственность за скрытые долги.
Если не получается самому
Договор входит в проверку риска сделки Partner Estate. В сложной сделке дополнительно нужен независимый юрист; при ипотеке или старом залоге должен быть письменный механизм участия банка.
Как работают ключевые проверкиЧто зафиксировать письменно
- Когда и как проходит оплата: банк, эскро, аккредитив или иной согласованный механизм
- Что происходит, если в выписке есть ипотека, арест или другое обременение
- Нужны ли согласия супруга, совладельца, банка или представителя по доверенности
- Когда продавец освобождает объект и передаёт ключи
- Показания счётчиков, коммунальные долги, мебель и техника
- Ответственность за скрытые дефекты, задержку сдачи или отказ от сделки
Красные флаги
- Продавец просит крупный платёж до свежей выписки и согласованного договора.
- Оплата проходит без понятного банковского следа или расписки/акта.
- Обременение обещают снять “после”, но механизм не прописан.
Подтвердите расходы регистрации и налоговый режим
Почему это важно
Отдельного налога на переход права при обычной покупке чаще всего нет, но государственная регистрация, юрист, нотариус, банк и валюта всё равно входят в бюджет сделки. Налоги при владении, аренде и продаже зависят от статуса покупателя, использования и юридической классификации объекта.
Как проверить
Проверьте действующие тарифы NAPR перед подачей заявления: сейчас регистрация изменения права стоит 150 GEL за 4 рабочих дня, 270 GEL за 1 рабочий день или 350 GEL в день подачи. До подписания подтвердите классификацию объекта и налоговый сценарий на rs.ge с бухгалтером или налоговым консультантом.
Что уточнить до подписи
- Кто оплачивает регистрацию и какие сроки выбираются
- Нужен ли нотариус, перевод, доверенность или апостиль
- Какая валюта указана в договоре и как банк проведёт расчёт
- Жилой объект, коммерческий объект или апарт-отель
- Как будет облагаться аренда и будущая продажа
Что делать, если вариант не подходит
Иногда проверочный список показывает, что объект — не для вас. Иногда — что застройщик не должен быть в коротком списке. Иногда — что момент не тот.
Для этого список и существует. Не каждая проверка должна заканчиваться зелёной галочкой. Иногда правильный результат — отказаться от объекта.
Можно разобрать конкретную ситуацию. Без обещаний и без давления.