12 проверок перед покупкой в Батуми.

Почему это важно

Жить, сдавать в краткосрочную аренду, сдавать в долгосрочную, держать для выхода через несколько лет или купить ребёнку — это разные объекты в разных районах. Без чёткой цели каждый параметр расплывается.

Как проверить

Запишите одно предложение, начиная с глагола. Если получается два предложения с «или», у вас пока не одна цель, а две.

Почему это важно

Два-три года, семь-десять лет и «на всю жизнь» — это три разных рынка внутри одного города. Без горизонта совет не может быть точным.

Как проверить

Назовите минимум и максимум: «минимум 3 года, максимум 8». Это даёт рамку, не точку.

Почему это важно

Цена объекта — только часть. В реальную стоимость входят нотариус, регистрация NAPR, валютная разница, мебель или первый ремонт, страхование, управление арендой и резерв на непредвиденное.

Как проверить

Возьмите целевую цену объекта и добавьте операционный буфер. Это не точная формула, а способ заранее увидеть расходы, которые обычно появляются после слова «купили».

Почему это важно

Рендер — это план. Записанное видео могло быть снято в удобный момент. Сейчас перед окном может строиться дом, который перекроет море, парк или свет.

Как проверить

Очно — встаньте у окна и сделайте четыре фото: вверх, вниз, влево, вправо. Удалённо — попросите живую видеосвязь, не заранее записанный ролик. Отдельно проверьте соседние участки и планы застройки, если документы доступны.

Почему это важно

Подъезд, лифты, лобби, мусорная зона и парковка показывают, как здание будет жить через несколько лет. Хороший ремонт в квартире не компенсирует дом, которым никто не управляет.

Как проверить

Пройдите путь реального жителя: от входа в дом до двери квартиры. Посмотрите технические и общие зоны, если доступно. Поговорите с соседями: короткий вопрос «как здесь жить?» часто даёт больше, чем презентация.

Почему это важно

В июле Батуми легко выглядит как открытка. В ноябре район показывает свою обычную жизнь: свет, шум, магазины, люди, пустые помещения и транспорт.

Как проверить

Если возможно, посетите район с октября по апрель. Если вы удалённо — попросите живую прогулку по району в эти месяцы. Проверьте, работают ли продуктовый, аптека и повседневные сервисы.

Почему это важно

Прошлое — единственный проверяемый сигнал будущего. Сданные вовремя дома, задержки, пустые корпуса или отсутствие предыдущих проектов — всё это данные.

Как проверить

Найдите 2–3 прошлых проекта на сайте застройщика, в публичных реестрах и в объявлениях. Если можете, съездите к одному из них и поговорите с жильцами.

Почему это важно

Прошлая успешность не страхует от текущего стресса. Остановка работ, агрессивные скидки, неоплаченные подрядчики и смена менеджмента часто видны раньше официальных новостей.

Как проверить

Посетите текущую стройку. Видна ли работа? Есть ли рабочие, материалы, техника? Поговорите с подрядчиками рядом с объектом и проверьте публичные записи о спорах, если они доступны.

Почему это важно

NAPR фиксирует право собственности, обременения и ограничения. Свежая выписка показывает, кто владелец сейчас и нет ли залога, ареста или другого риска.

Как проверить

Попросите продавца или застройщика предоставить выписку на конкретную единицу на сегодняшнюю дату. Если есть возможность, закажите или проверьте её самостоятельно через napr.gov.ge.

Почему это важно

Для новостроек разрешения — не формальность. Несовпадение этажности, назначения или статуса здания может стать бинарным риском: либо всё спокойно, либо сделка становится очень сложной.

Как проверить

Запросите у застройщика копии разрешений: градостроительное согласование, разрешение на строительство и документ о вводе в эксплуатацию, если объект уже завершён. Публичные реестры по этим разрешениям в Грузии ограниченно доступны обычному человеку — если есть сомнения в полноте пакета, привлеките независимого юриста или архитектора для проверки. Этажность в разрешении должна совпадать с фактической.

Почему это важно

Самые дорогие условия часто живут в конце договора: штрафы, валютная оговорка, права при задержке сдачи, отказе от сделки или банкротстве застройщика.

Как проверить

Прочитайте сами. Затем дайте договор независимому юристу, не связанному с продавцом или агентом. Отдельно спросите про задержку сдачи, отказ, валюту и перепродажу до завершения строительства.

Почему это важно

Покупка, владение, аренда и продажа могут создавать разные налоговые обязательства. Они зависят от вашего статуса, юридической классификации объекта и сценария использования. Критично: объект может быть оформлен как жилой — квартира или дом — либо как часть гостиничной инфраструктуры, например апарт-отель. При продаже это разные ставки: для жилого объекта — 5% на прирост капитала, 0% после 2 лет владения; для апарт-отеля — 20% по коммерческой ставке, без 2-летнего освобождения, если объект сдавался.

Как проверить

Основные источники — Revenue Service, rs.ge, и публичные решения Минфина. Узнайте юридическую классификацию конкретного объекта до подписания: это может кратно изменить расчёт при продаже. Конкретные цифры проверьте с бухгалтером или налоговым консультантом до сделки, а не после.