Зачем мы это проверяем
Объект, документы, застройщик, район, ожидаемый доход и договор по отдельности могут выглядеть убедительно. Риск появляется там, где они не сходятся между собой.
Поэтому каждый вопрос мы проверяем отдельно. Если объект не проходит хотя бы одну важную проверку, мы его не рекомендуем. Это правило работает для новостроек, апарт-отелей и вторичных квартир.
Ниже рассказываем, что именно проверяем, какими источниками пользуемся и когда советуем отказаться от объекта.
Здание, окружение, реальный вид из окна.
Что проверяется
- Физическое состояние здания: стены, общие зоны, лифты, кровля.
- Соответствие фактической планировки плану.
- Реальный вид из окна, а не рендер или видео из портфолио агентства.
- Окружение в радиусе 200 м: соседние участки под застройку, источники шума и инфраструктура.
- Окружение в не-сезон, если объект находится в туристическом коридоре.
Как проверяется
- Физический визит на объект — Partner Estate или доверенное лицо для удалённого покупателя.
- Сверка плана NAPR с фактической планировкой.
- Проверка планов застройки соседних участков через NAPR и муниципальные документы.
- Опционально: визит в не-сезон.
Почему это важно
Рендер и фотографии из портфолио — это план или кадр, выбранный продавцом. Реальный объект может отличаться. Одна из частых проблем после покупки в Батуми — изменение вида через год, потому что разрешение на застройку соседнего участка не проверили заранее.
Когда не проходит
План и фактическая площадь расходятся более чем на 5%. Соседний участок имеет разрешение на 15-этажную застройку прямо перед окнами. В здании видны признаки строительных нарушений: трещины, неровные стены и проблемы с инженерными системами в общих зонах.
История проектов, юридический статус и операционная команда.
Что проверяется
- Предыдущие проекты застройщика: сколько их, какого масштаба и сданы ли они.
- История сроков сдачи: вовремя, поздно, незавершено.
- Юридический статус компании: действует ли она, есть ли споры и дело о банкротстве.
- Операционная команда: работает ли проект визуально или находится в паузе.
- Текущие стройки — видимый темп работ.
Как проверяется
- Реестр NAPR: предыдущие проекты того же застройщика.
- TCSA — история разрешений на строительство.
- PSH — юридическое лицо, споры и статус регистрации.
- Выезд на текущие стройки: темп, состояние, идут ли работы.
- Разговоры с жильцами предыдущих проектов.
Почему это важно
«Хороший застройщик» — не статус, а история, подтверждённая 2–3 завершёнными проектами. Без её проверки покупатель опирается только на маркетинг текущего проекта, который не показывает риск задержки сдачи.
Когда не проходит
Два из трёх предыдущих проектов сданы с опозданием больше чем на 6 месяцев. Субподрядчики судятся с застройщиком. Стройка заметно стоит больше 2 месяцев. За последний год сменилось руководство, и одновременно начались резкие скидки «в последний момент».
NAPR, чистота права, разрешения, назначение объекта.
Что проверяется
- Свежая выписка NAPR на конкретную квартиру, а не копия от агентства.
- Чистота права собственности: цепочка владельцев, нет обременений, арестов и залогов.
- Продавец: удостоверение личности и срок его действия, реестр должников, полномочия представителя.
- Разрешения: согласование градостроительных условий, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию.
- Фактическое назначение объекта: жилой, коммерческий или апарт-отель.
Как проверяется
- Онлайн-портал NAPR: выписка на конкретную квартиру, а не слова продавца.
- Сверка назначения объекта с публичным решением Минфина 2026 года.
- Проверка разрешений через TCSA.
- История права: предыдущие переходы собственности, если это вторичный рынок.
- Для старых домов — инвентаризационный план из архива техбюро: совпадает ли он с выпиской и фактической планировкой.
- Перед подписанием вся проверка повторяется, а не только обновляется выписка.
Почему это важно
Ошибка в документах может стоить всей инвестиции. Право собственности и ограничения нужно проверять в публичном реестре, а не со слов продавца. Важен и статус объекта: для жилой недвижимости и апартамента в гостиничной инфраструктуре режим налога при продаже может различаться. Его нужно подтвердить до решения.
Когда не проходит
В NAPR есть арест или залог. В истории права есть неурегулированный спор. В пакете не хватает разрешений на строительство. Назначение не совпадает: объект продают как жилой, а зарегистрирован он как апарт-отель — значит, при продаже действует другая налоговая ставка.
Характер района, сезонность и риск избытка предложения.
Что проверяется
- Реальный характер района: туристический, жилой или смешанный.
- Сезонность спроса: пик в высокий сезон и минимум вне сезона.
- Текущий риск избытка предложения: сколько новостроек в радиусе 1 км и когда их сдают.
- Будущий риск избытка предложения: участки под застройку в радиусе 500 м.
- Инфраструктура повседневной жизни: продукты, аптеки, школы, транспорт.
Как проверяется
- Проверка на месте: район оценивается в высокий и низкий сезон.
- Данные NAPR по соседним участкам и будущим разрешениям на строительство.
- Туристические данные Geostat для понимания ситуации в регионе.
- Данные Galt & Taggart и Recov о предложении и общем давлении на рынок.
Почему это важно
Район определяет, кто арендует или покупает объект. В туристической зоне доход сезонный. В жилом районе спрос ровнее, хотя пиковый доход часто ниже. Если район не соответствует цели, даже хорошая квартира может оказаться малодоходной или трудной для продажи.
Когда не проходит
Цель покупателя — спокойный доход от долгосрочной аренды, но объект находится в чисто туристической зоне. В радиусе 500 м строятся ещё 3 высотных проекта. В низкий сезон выясняется, что району не хватает повседневной инфраструктуры.
Реалистичная доходность под конкретный план и срок продажи.
Что проверяется
- Реалистичная доходность по плану покупателя, а не средний показатель города.
- Стресс-сценарий: простой в низкий сезон, рост расходов на управление и изменение ставки аренды.
- Время выхода из объекта в этом районе.
- Минимальная ликвидность: что произойдёт, если деньги понадобятся через X лет.
Как проверяется
- Модель денежного потока объекта: расчётная аренда × загрузка − простой − управление − обслуживание − налог.
- Стресс-сценарий: простой в низкий сезон и дополнительные расходы на управление.
- Срок экспозиции на рынке для оценки времени продажи.
- Сравнение с городским ориентиром Galt & Taggart: контекст, а не обещание.
Почему это важно
Рекламные 10–13% чистыми обычно предполагают сильного оператора с активным управлением или расчёт без простоя в низкий сезон и операционных расходов. Galt & Taggart оценивает рыночную доходность Батуми в 7,4% за 2025 год после 8,8% в 2024-м. Реалистичное ожидание можно получить только расчётом конкретного объекта.
Когда не проходит
Доходность при реалистичных допущениях ниже цели покупателя. Срок экспозиции в районе превышает запланированный срок продажи. Негативный сценарий показывает отрицательный денежный поток в низкий сезон.
Контракт, условия оплаты, права при срыве, налоги.
Что проверяется
- Контракт от первой строки до последней.
- Условия оплаты: рассрочка, регистрация предварительного договора, валютные оговорки.
- Права покупателя при задержке сдачи от застройщика.
- Штрафные условия при отказе покупателя от сделки.
- Налоговые последствия назначения объекта и отчётность иностранного владельца.
Как проверяется
- Полное чтение контракта; для сложных сделок рекомендуется независимый юрист.
- Сверка налогового статуса с критериями Минфина.
- Проверка валютных оговорок, регистрации предварительного договора и условий оплаты.
- Проверка требований к отчётности иностранного владельца через rs.ge.
Почему это важно
Договор застройщика часто лучше защищает его интересы. Например, штраф за просрочку покупателя указан, а за задержку сдачи — нет. Отдельный риск — неверный налоговый статус объекта: при продаже разница может составить 5% для жилья и 20% для коммерческой недвижимости.
Когда не проходит
В договоре указан штраф за просрочку покупателя, но не за задержку сдачи застройщиком. Налоговая классификация не соответствует реальному плану использования. Валютное условие действует односторонне против покупателя.
Когда проверка заканчивается «нет»
Не каждый объект проходит проверку. Иногда ни один вариант из первоначального списка покупателя не подходит.
В таком случае мы не даём рекомендацию, каким бы привлекательным ни был рендер и как бы ни торопил продавец.
Проверка не гарантирует успешную покупку. Её задача — показать все существенные риски до решения.
Если рассматриваете конкретный объект, консультация поможет определить вопросы до следующего шага. Ключевые проверки применяются к каждому объекту, независимо от сегмента.
Запросить консультациюИсточники
- NAPR — National Agency of Public Registry · Current registry
- TCSA — Technical Construction Supervision Agency · Construction permits
- PSH — Public Service Hall · Legal entity registry
- Revenue Service of Georgia · Tax and reporting
- Ministry of Finance of Georgia — Public Decisions · 2026
- Galt & Taggart — Batumi Residential 2025 Review and 2026 Outlook · 2025
- Recov by Colliers Georgia · May 2026
- Geostat — Inbound Tourism Statistics 2025 · 2025