+12.7%
Сделки с квартирами в Тбилиси YoY — 3 603 квартиры в апреле 2026 (Recov)
Тбилиси — экономический и культурный центр
Круглогодичный спрос, более глубокий объём сделок и меньшая сезонность аренды, чем у побережья.
Тбилиси — более спокойный противовес Батуми в портфеле по Грузии. Он меньше зависит от летнего сезона и имеет более глубокую базу сделок: Recov за апрель 2026 фиксирует 3 603 сделки с квартирами и месячный объём рынка 310 млн USD. Эта глубина важна, когда есть горизонт выхода. Но вопрос всё равно объектный: профиль арендатора, качество здания, ликвидность района и цена входа.
8.2%
Контекст арендной доходности в октябре 2025, -1.4 п.п. YoY (TBC Capital)
$310M
Месячный объём жилого рынка в апреле 2026, +28.3% YoY (Recov)
Стабильный круглогодичный спрос
Тбилисский рынок аренды структурно менее сезонен, чем Батуми. Долгосрочные арендаторы — локальные профессионалы, экспат-менеджеры, сотрудники посольств и дипкорпус — поддерживают спрос вне сезона. TBC Capital за октябрь 2025 фиксирует арендную доходность 8.2%, на 1.4 п.п. ниже год к году. Это контекст, не обещание: итог зависит от цены входа, профиля арендатора, состояния здания и простоя.
Хаб прямых иностранных инвестиций
Тбилиси притягивает основную часть притока прямых иностранных инвестиций Грузии в 1.69 млрд USD за 2025 год (Geostat). Один только финансовый сектор в 2024 году получил 579.5 млн USD — большая часть оседает в столице — далее идут производство и недвижимость. Вакантность офисов класса А продолжает сжиматься, поскольку международный спрос опережает предложение высокого класса (Colliers Q3 2025), что давит вверх на ставки аренды в верхнем сегменте. Вторичный жилой рынок обычно следует за офисным спросом с лагом в 12–18 месяцев.
Спрос ICT и удалённых работников
И Forbes Georgia, и TBC Capital отмечают IT-сектор как самый быстрорастущий компонент сервисной экономики Тбилиси в 2023–2025. Сочетание конкурентной ценовой базы, программы Digital Nomad визы от грузинского правительства и налоговой выгоды для контракторов (1% по режиму малого бизнеса) привлекает и региональные IT-фирмы, переносящие операции, и отдельных удалённых работников. Верхний сегмент 1- и 2-спальных квартир в Ваке и Сабуртало — прямые бенефициары, те же здания, из которых выведены показатели долгосрочной доходности выше.
Прирост капитала и ликвидность на выходе
Recov за апрель 2026 показывает 3 603 сделки с квартирами в Тбилиси, +12.7% год к году, месячный объём рынка — 310 млн USD (+28.3% YoY). Цены на новостройки выросли на 11.2% по городу на первичном рынке и на 11.0% на вторичном. Рынок глубокий, но цена выхода всё равно зависит от микролокации, качества здания и круга покупателей именно для этого актива.
Источники
- Recov — real estate analytics by Colliers Georgia
- Revenue Service of Georgia — tax rates & guidance
- TBC Capital — Tbilisi Residential Market Monthly Watch
- Colliers Georgia
- Geostat — FDI bulletins
- Forbes Georgia
Обновлено · 8 мая 2026 г.