Почему реклама и рынок показывают разные цифры
В Батуми покупатель часто видит два числа. Реклама краткосрочной аренды показывает 10–13% чистыми. В обзоре Galt & Taggart за 2025 год рыночный ориентир Батуми составляет 7,4% после 8,8% в 2024-м.
Дело не в том, что реклама обязательно врёт, а отчёт всегда прав. Это разные способы считать. В рекламе часто берут высокий сезон и сильного оператора; рыночный ориентир показывает картину по городу.
Ниже видно, где теряются проценты: простой, управление, налоги и классификация объекта. В Partner Estate это пятая ключевая проверка до рекомендации.
Откуда берётся «10–13% чистыми»
Рекламные 10–13% по краткосрочной аренде обычно держатся на пяти допущениях: сильный оператор, высокий сезон как будто длится весь год, нет простоя, управление вычитают позже, а налог вовсе не включают в расчёт.
Сильный оператор — не средний оператор. Июль и август — не весь год. В туристической зоне низкий сезон меняет годовой результат.
Затем вычитаются управление, уборка, обслуживание, коммунальные платежи и комиссия платформы. Последним идёт налог. Жилая квартира и апарт-отель здесь считаются по-разному, особенно после разъяснения Минфина 2026 года.
Каждое допущение по отдельности можно объяснить. Вместе они и создают разрыв.
Что показывают рыночные данные
В обзоре Galt & Taggart за 2025 год доходность аренды в Батуми составляет 7,4%. В 2024 году она была 8,8%. Это ориентир города, а не результат конкретной квартиры. Снижение показывает риск избытка предложения.
В июльской презентации TBC Capital ожидает, что в 2026 году доходность недвижимости сохранится около 8%, но одновременно отмечает продолжение коррекции аренды. Это подтверждает: рыночный ориентир полезен, но не заменяет расчёт конкретной квартиры.
TBC Capital также ожидает в 2026 году рост продаж на 7,1% и цен на 5,6%, при продолжающейся коррекции аренды. Это поддерживает общий рыночный контекст, но не отменяет расчёт расходов, простоя, налоговой классификации и сценария выхода по конкретному объекту.
Recov показывает сделки за май. Средняя цена новых квартир составила 1 323 USD/м², +8,7% год к году. Это рост цены, а не доходность аренды. Доля иностранных покупателей — 49% сделок и 59% годового роста.
Geostat фиксирует 2,7 млн иностранных визитов в Аджарии в 2025 году. Это подтверждает спрос на краткосрочную аренду, но не показывает загрузку конкретной квартиры.
Эти источники помогают понять рынок, но не оценивают конкретную квартиру.
Как разрыв возникает математически
Иллюстративный пример: объект $150 000 рекламируется как 10% чистыми по краткосрочной аренде. Расчёт из презентации: годовой валовой доход аренды = $150k × 10% = $15k.
В реалистичном расчёте сначала учитывается простой. При годовой загрузке около 60% сумма $15k превращается в $9k. Затем вычитаются управление и операционные расходы — около 25%. Остаётся примерно $6,75k.
Налог на аренду по ставке 5% составляет $450. Чистый результат — около $6,3k, или примерно 4,2% для объекта за $150k. Так может выглядеть расчёт конкретной квартиры после всех базовых вычетов.
Налог при продаже добавляется к полной доходности, если объект рассматривается под продажу через несколько лет. Жилой: 5% с прироста стоимости, 0% после 2 лет при выполнении условий. Апарт-отель после разъяснения Минфина 2026: 20% с прироста стоимости по коммерческой ставке, без 2-летнего освобождения, если объект сдавался.
Иллюстративные параметры. Реальный расчёт под конкретный объект использует текущие ставки, актуальные допущения по загрузке и юридическую классификацию объекта.
Как считать доходность под конкретный объект
Расчёт доходности по конкретному объекту требует семи параметров: характеристики объекта, цель покупателя, реалистичный ориентир загрузки, структура операционных расходов, налоговая классификация, горизонт владения и стресс-сценарии.
Мы не выводим один процент, а считаем диапазон: базовый, негативный и позитивный сценарии. В негативном учитываем простой, риск избытка предложения и рост расходов на управление.
Это пятая ключевая проверка Partner Estate: доходность и ликвидность.
Три иллюстративных профиля
Сценарий A — краткосрочная аренда в прибрежной новостройке
Односпальная квартира в новостройке за $130–170k. Реклама показывает около 10–11% чистыми. При реалистичной загрузке модель чаще даёт 5–7%. Требуется активное управление, а результат зависит от туристического потока.
Сценарий B — долгосрочная аренда в жилом районе
Квартира с одной или двумя спальнями и жилой классификацией. Для долгосрочной аренды реклама часто показывает 6–7%. Реалистичная модель — около 5–6%. Управление проще, арендатор стабильнее, сезонность ниже.
Сценарий C — краткосрочная аренда в апарт-отеле
Прибрежная новостройка со статусом апарт-отеля. Годовая модель аренды может быть похожа на сценарий A: около 5–7%. Но при продаже картина меняется: если объект сдавался, прибыль может облагаться по коммерческой ставке 20%.
Сравнение профилей
Все три профиля часто дают 5–7%. Апарт-отель сам по себе не исключён из выбора, но его классификацию нужно знать до сделки и включать в расчёт.
Вопросы, которые часто задают про доходность
Почему реклама показывает 10–13% чистыми, если рыночный ориентир — 7,4%?
Реклама часто опирается на высокий сезон и сильного оператора. В расчёте ещё не вычтены простой, управление и налог. Показатель Galt & Taggart 7,4% относится ко всему рынку. Разрыв создаёт не одна ошибка, а сумма допущений.
Показатель Galt & Taggart 7,4% — чистый или валовой?
Это общий ориентир рынка Батуми за 2025 год: 7,4% после 8,8% в 2024-м. Методология описана в источнике. Конкретная квартира может показать результат выше или ниже — в зависимости от цены, локации, расходов и модели аренды.
Как разъяснение Минфина по апарт-отелям влияет на результат?
На годовую аренду прямого влияния нет. Разница появляется при продаже. Если объект классифицирован как апарт-отель и сдавался, прибыль может облагаться по коммерческой ставке 20% без освобождения после 2 лет. Поэтому на горизонте 2–5 лет итог апарт-отеля может быть ниже, чем у жилой квартиры.
Как Partner Estate считает доходность под конкретный объект?
Мы начинаем не с процента, а с объекта: цена, локация, цель покупателя, загрузка, расходы, налоговая классификация и срок владения. Результат — не одно число, а диапазон по нескольким сценариям. В Partner Estate это пятая ключевая проверка до рекомендации.
Что произойдёт с краткосрочной арендой, если туристов станет меньше?
По данным Geostat за 2025 год, Аджария приняла 2,7 млн иностранных посетителей. Это база спроса на краткосрочную аренду. При снижении турпотока она реагирует быстрее, чем долгосрочная аренда. В жилых районах спрос другой: местные жители и иностранцы, живущие в городе подолгу.
Зарегистрированный ориентир, конкретный объект, честный расчёт
Доходность в Батуми — не одно число. Есть рыночный ориентир, конкретный объект и сценарии, которые показывают результат при плохих условиях.
Объект с рекламными 10–13% в реалистичном расчёте может показать 4–6%. Это не всегда означает обман. Часто просто используется другая методология.
Partner Estate рассчитывает доходность конкретного объекта до рекомендации. Если результат не соответствует цели покупателя, рекомендации не будет.