2025 წლისა და 2026 წლის II კვარტლის მიმოხილვა

რა უნდა შეადაროთ ბაზრის მაჩვენებელს

Galt & Taggart-ის 2025 წლის მიმოხილვაში ბათუმის ქირის შემოსავლიანობა 7.4%-ია, 2024 წლის 8.8%-ის შემდეგ. ეს ბაზრის მაჩვენებელია. ბინის შეთავაზებასთან შედარებამდე გაარკვიეთ, როგორ დაითვალა ორივე პროცენტი.

განსხვავებული პერიოდით, ხარჯებითა და შეძენის ფასით დათვლილი პროცენტები პირდაპირ ვერ შედარდება. შემოსავლიანობას საწყისი მონაცემები უნდა ადასტურებდეს. წარწერა „წმინდა“ საკმარისი არ არის.

ქვემოთ ჩანს, სად იკარგება პროცენტები: ვაკანტურობაში, მართვაში, გადასახადში და ობიექტის კლასიფიკაციაში. Partner Estate-ში ეს რეკომენდაციამდე მეხუთე საკვანძო შემოწმებაა.

რომელი დაშვებები უნდა შეამოწმოთ

მოითხოვეთ ყოველთვიური ანგარიში: რამდენი ღამეა ხელმისაწვდომი, რამდენია გადახდილი და რა საშუალო ფასად. გაარკვიეთ, მონაცემები ამ ბინის ჯავშნებს, მსგავს ბინებს თუ ოპერატორის პროგნოზს ეყრდნობა.

ივლისისა და აგვისტოს ფასი და დატვირთვა მთელ წელზე არ გადაიტანოთ. თითოეული თვე ცალკე დაითვალეთ. გაითვალისწინეთ პერიოდიც, როცა ბინა გასაქირავებლად ხელმისაწვდომი არ არის.

ცალკე დაითვალეთ მართვა, დასუფთავება, მოვლა, კომუნალური ხარჯები და პლატფორმების საკომისიოები. გადასახადები დოკუმენტებისა და ობიექტის რეალური გამოყენების მიხედვით შეამოწმეთ. დათვლაში გამოყენებულ თითოეულ განაკვეთს საფუძველი უნდა ჰქონდეს.

დადასტურებული მონაცემები დაშვებებისგან გამოყავით. შემდეგ შეცვალეთ დატვირთვა, ღამის ფასი და ხარჯები, რომ თითოეულის გავლენა დაინახოთ.

რას გვიჩვენებს საბაზრო მონაცემები

Galt & Taggart-ის მიხედვით, შემოსავლიანობა 2024 წლის 8.8%-დან 2025 წელს 7.4%-მდე შემცირდა. მიმოხილვა შეძენის ფასების ზრდასა და დღიური ქირის თითქმის უცვლელ საშუალო ფასსაც აღნიშნავს. მხოლოდ პროცენტი კონკრეტული ბინის შემოსავლიანობის ცვლილების მიზეზს ვერ გვიჩვენებს.

Recov by Colliers Georgia ივლისის ტრანზაქციებს აჩვენებს. ახალი ბინების საშუალო ფასი იყო $1,376/მ², წლიურად 0.1%-ით ნაკლები. პირველადი სეგმენტი 14.4%-ით შემცირდა, მეორეული 9.1%-ით გაიზარდა; შედარებას 2025 წლის ივლისში ძვირადღირებულ პროექტში გარიგებების ერთიანი რეგისტრაცია ამახინჯებს. ეს ფასის მოძრაობაა და არა ქირის შემოსავლიანობა. ძველ და ახალ პროექტებში უცხოელი მყიდველების წილი 48% იყო.

2026 წლის მეორე კვარტალში Geostat-მა აჭარაში 621,300 შემომსვლელი ვიზიტი დააფიქსირა. ეს მოკლევადიანი ქირის კონტექსტია და არა კონკრეტული ბინის დატვირთულობის მაჩვენებელი.

ეს წყაროები ბაზრის გაგებაში გვეხმარება, თუმცა კონკრეტულ ბინას ვერ აფასებს.

სასწავლო მაგალითი: შემოსავლიდან შემოსავლიანობამდე

ეს სასწავლო მაგალითია და არა საბაზრო შეფასება. სრული დანახარჯი, სესხის გარეშე, $150 000-ია: შეძენა, მომზადება და გარიგების ხარჯები. დავუშვათ, ბინა წელიწადში 300 ღამითაა ხელმისაწვდომი. აქედან 60% გაქირავებულია, საშუალოდ $50-ად. შემოსავალი ხარჯების გამოკლებამდეა: 300 × 60% × $50 = $9 000. დატვირთვა მხოლოდ ერთხელ ითვლება.

მაგალითისთვის, მართვისა და მოვლის ხარჯი შემოსავლის 25%-ად ავიღოთ: $2 250. გადასახადამდე რჩება $6 750. ხარჯის ეს წილი დაშვებაა. რეალური ბინისთვის ხარჯები ცალ-ცალკე უნდა დაითვალოს.

თუ ამ მაგალითში წლიური გადასახადი $450-ია, ხარჯებისა და გადასახადის შემდეგ $6 300 რჩება. შემოსავლიანობაა: $6 300 / $150 000 = 4.2%. გადასახადის თანხა მხოლოდ დაშვებაა. მოკლევადიანი ქირისთვის მოქმედი საგადასახადო რეჟიმი ცალკე უნდა შემოწმდეს.

გაყიდვისას გადასახადი ცალკე დაითვალეთ: გაითვალისწინეთ ქონების სამართლებრივი სტატუსი, ფლობის ვადა და გამოყენება. მხოლოდ სახელწოდება „აპარტ-ოტელი“ გადასახადის განაკვეთს ან შეღავათს ვერ განსაზღვრავს. შესაბამისი რეჟიმის საფუძველი გარიგებამდე უნდა დადასტურდეს.

ეს მხოლოდ მაგალითია. რეალური დათვლა კეთდება მიმდინარე ფასებით, დატვირთულობის რეალური დაშვებებით და ობიექტის იურიდიული კლასიფიკაციით.

როგორ ითვლება შემოსავლიანობა კონკრეტული ობიექტისთვის

კონკრეტული ობიექტისთვის შვიდ რამეს ვამოწმებთ: ფასი და მახასიათებლები, მყიდველის მიზანი, რეალისტური დატვირთულობა, ხარჯები, საგადასახადო კლასიფიკაცია, ფლობის ვადა და უარყოფითი სცენარები.

ერთ პროცენტს არ ვასახელებთ. ვთვლით დიაპაზონს: საბაზო, უარყოფით და დადებით სცენარს. უარყოფით სცენარში შედის ვაკანტურობა, ჭარბი მიწოდების რისკი და მართვის ხარჯის ზრდა.

ეს Partner Estate-ის მეხუთე საკვანძო შემოწმებაა: შემოსავლიანობა და ლიკვიდობა.

სამი პრაქტიკული მაგალითი

ხშირად დასმული კითხვები შემოსავლიანობის შესახებ

ბაზრის მაჩვენებელი, კონკრეტული ობიექტი და რეალისტური დათვლა

ბათუმში შემოსავლიანობა ერთი რიცხვით ვერ გამოიხატება. არსებობს ბაზრის საშუალო მაჩვენებელი, კონკრეტული ობიექტის შედეგი და უარყოფითი სცენარი, რომელიც აჩვენებს, რა მოხდება რთულ პირობებში.

სარეკლამო პროცენტი საწყისი ანგარიშით შეამოწმეთ. დააზუსტეთ პერიოდი, დატვირთვა, ხარჯები და ჩადებული თანხა. მხოლოდ შემდეგ შეადარეთ დაპირებული შედეგი თქვენს სცენარს.

Partner Estate რეკომენდაციამდე კონკრეტული ობიექტის შემოსავლიანობას ითვლის. თუ შედეგი მყიდველის მიზანს არ ემთხვევა, რეკომენდაცია არ გაიცემა.