საკვანძო შემოწმებები რეკომენდაციამდე.

რა მოწმდება

• შენობის ფიზიკური მდგომარეობა: კედლები, საერთო სივრცეები, ლიფტები, სახურავი.
• ემთხვევა თუ არა ფაქტობრივი გეგმარება გეგმას.
• ფანჯრიდან რეალური ხედი — არა რენდერი და არა სააგენტოს პორტფოლიოს ვიდეო.
• 200 მეტრის რადიუსში გარემო: მეზობელი მიწის ნაკვეთები, ხმაურის წყაროები, ინფრასტრუქტურა.
• გარემო სეზონის გარეთ, თუ ობიექტი ტურისტულ ზონაშია.

როგორ მოწმდება

• ობიექტზე ფიზიკური ვიზიტი — Partner Estate ან სანდო პირი დისტანციური მყიდველისთვის.
• საჯარო რეესტრის გეგმის შედარება ფაქტობრივ გეგმარებასთან.
• მეზობელი ნაკვეთების განვითარების გეგმების შემოწმება საჯარო რეესტრისა და მუნიციპალიტეტის დოკუმენტებით.
• თუ საჭიროა: ვიზიტი არასეზონში.

რა მოწმდება

• დეველოპერის წინა პროექტები: რაოდენობა, მასშტაბი, დასრულების სტატუსი.
• ჩაბარების ისტორია: დროულად, დაგვიანებით თუ დაუმთავრებელი.
• კომპანიის იურიდიული სტატუსი: მოქმედია თუ არა, დავები, გაკოტრების პროცედურები.
• ოპერაციული გუნდი: პროექტი რეალურად მუშაობს თუ გაჩერებულია.
• მიმდინარე მშენებლობები — სამუშაოების ხილული ტემპი.

როგორ მოწმდება

• საჯარო რეესტრის ჩანაწერი — წინა პროექტები იმავე დეველოპერზე.
• TCSA — სამშენებლო ნებართვების ისტორია.
• PSH — იურიდიული პირი, დავები და რეგისტრაციის სტატუსი.
• მიმდინარე ობიექტებზე ვიზიტი: ტემპი, მდგომარეობა, აქტიურობა.
• წინა პროექტების მაცხოვრებლებთან საუბარი.

რა მოწმდება

• ახალი ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან კონკრეტულ ერთეულზე, არა სააგენტოს ასლი.
• საკუთრების ჩანაწერი: საკუთრების ჯაჭვი, შეზღუდვების, ყადაღის და გირავნობის არარსებობა.
• სამშენებლო ნებართვები: ურბანული დაგეგმვის თანხმობა, მშენებლობის ნებართვა, ექსპლუატაციაში მიღება.
• ობიექტის ფაქტობრივი კლასიფიკაცია: საცხოვრებელი, კომერციული ან აპარტ-ოტელი.

როგორ მოწმდება

• საჯარო რეესტრის ონლაინ პორტალი — ამონაწერი კონკრეტულ ერთეულზე, არა გამყიდველის სიტყვიერი განცხადება.
• კლასიფიკაციის გადამოწმება ფინანსთა სამინისტროს 2026 წლის საჯარო გადაწყვეტილებასთან.
• ნებართვების შემოწმება TCSA-ის მეშვეობით.
• საკუთრების ისტორია — წინა გადაცემები, თუ ობიექტი მეორად ბაზარზეა.

რა მოწმდება

• უბნის რეალური ხასიათი: ტურისტული, საცხოვრებელი თუ შერეული.
• მოთხოვნის სეზონურობა: მაღალი სეზონის პიკი და დაბალი სეზონის მინიმუმი.
• მიმდინარე მიწოდების ზეწოლა: რამდენი ახალი პროექტია 1 კმ რადიუსში და როდის სრულდება.
• მომავალი მიწოდების ზეწოლა: 500 მეტრში სამშენებლო ნაკვეთები.
• ყოველდღიური ინფრასტრუქტურა: მაღაზიები, აფთიაქები, სკოლები, ტრანსპორტი.

როგორ მოწმდება

• პირდაპირი ყოფნა: უბანი მოწმდება მაღალ სეზონშიც და დაბალ სეზონშიც.
• საჯარო რეესტრის მონაცემები მეზობელ ნაკვეთებზე — მომავალი მშენებლობის ნებართვები.
• Geostat-ის ტურიზმის მონაცემები რეგიონული კონტექსტისთვის.
• Galt & Taggart-ისა და Recov-ის მიწოდების მონაცემები ბაზრის საერთო ზეწოლის კონტექსტისთვის.

რა მოწმდება

• რეალისტური შემოსავლიანობა მყიდველის კონკრეტული გეგმისთვის, არა ქალაქის საშუალო მაჩვენებელი.
• სტრეს-სცენარი: დაბალი სეზონის ვაკანტურობა, მართვის ხარჯის ზრდა, ქირის განაკვეთის ცვლილება.
• ამ ტიპის ობიექტიდან გამოსვლის დრო ამ უბანში.
• ლიკვიდობის მინიმალური დონე: რა ხდება, თუ თანხა X წელიწადში გახდება საჭირო.

როგორ მოწმდება

• კონკრეტული ობიექტის ფულადი ნაკადის მოდელი: ქირის შეფასება × დატვირთულობა − ვაკანტურობა − მართვა − მოვლა − გადასახადი.
• სტრეს-სცენარი: დაბალი სეზონის ვაკანტურობა + მართვის დამატებითი ხარჯი.
• ბაზარზე ყოფნის დღეების მაჩვენებელი გასვლის ვადისთვის.
• შედარება Galt & Taggart-ის ქალაქის მაჩვენებელთან — კონტექსტი, არა დაპირება.

რა მოწმდება

• კონტრაქტი პირველი ხაზიდან ბოლომდე.
• გადახდის პირობები: განვადება, წინარე ხელშეკრულების რეგისტრაცია, სავალუტო პირობა.
• მყიდველის უფლებები, თუ დეველოპერი ჩაბარებას აგვიანებს.
• ჯარიმის პირობები, თუ მყიდველი გარიგებიდან გამოდის.
• ობიექტის კლასიფიკაციის საგადასახადო შედეგები და უცხოელი მფლობელის ანგარიშგების მოთხოვნები.

როგორ მოწმდება

• კონტრაქტის სრული წაკითხვა; რთულ გარიგებებზე რეკომენდებულია დამოუკიდებელი იურისტი.
• საგადასახადო კლასიფიკაციის გადამოწმება ფინანსთა სამინისტროს კრიტერიუმებთან.
• სავალუტო პირობის, წინარე ხელშეკრულების რეგისტრაციისა და გადახდის პირობების შემოწმება.
• უცხოელი მფლობელის ანგარიშგების მოთხოვნების შემოწმება rs.ge-ის მეშვეობით.