По разъяснению Минфина, апартамент в гостиничной инфраструктуре может считаться коммерческой недвижимостью. Тогда прибыль при продаже облагается по ставке 20%, а освобождение после 2 лет не действует, если объект сдавался. Это не новое правило, но оно меняет расчёт продажи многих апартаментов в Батуми. Одновременно Recov опубликовал апрельские сделки, а Galt & Taggart назвал 2026 год проверкой растущего предложения. Ниже — ситуация перед сезоном, а не прогноз.
По данным Recov, в апреле 2026 года в Батуми зарегистрировали 1 292 сделки (+12,3% год к году) примерно на $85 млн. На иностранцев пришлось 47% сделок и почти 90% годового роста. Значит, рост в начале сезона в основном обеспечил внешний спрос, а активность местных покупателей почти не изменилась.
По постановлению №602 с января 2026 года туристам нужна медицинская страховка с покрытием не менее 30 000 GEL. Весной полис начали проверять на границе. Оценивать влияние на краткосрочную аренду пока рано: общие данные по соблюдению правила и отменам ещё не опубликованы.
Разъяснение касается налога на прибыль при продаже. Согласно позиции на infohub.rs.ge, апартамент в гостиничной инфраструктуре может считаться коммерческой недвижимостью. Тогда прибыль облагается по ставке 20%, а освобождение после 2 лет не действует, если объект сдавался. Для жилой квартиры ставка составляет 5%, после более чем 2 лет владения — 0%. Это не новое правило: Минфин уточнил прежде неясную классификацию. Поэтому покупателю апарт-отеля нельзя заранее рассчитывать на продажу без налога через 2 года.
До 2022-го иностранные покупатели редко превышали 25% сделок в Батуми. Сейчас Recov фиксирует 47% — это структурный сдвиг, а не разовая реакция на события. То, что 90% годового прироста — иностранные, означает: внутренний грузинский покупатель уже не главный драйвер рынка. Что это меняет для локального продавца — отдельная тема для следующего выпуска.
Galt & Taggart назвал 2026 год проверкой растущего предложения. Главный вопрос: хватит ли спроса на новые квартиры или избыток предложения ещё снизит доходность. В апреле темп продаж сохранился, но для итогового вывода рано. Более ясная картина появится в августе–октябре.
Ориентир доходности не изменился. Показатель Galt & Taggart за 2025 год составляет 7,4% после 8,8% в 2024-м. Ежемесячный отчёт Recov не считает арендную доходность, а показывает только изменение цены сделок (+11,3% в апреле). Новый общий ориентир появится лишь в следующем годовом обзоре.
Доля иностранных покупателей также остаётся стабильной: 47% в апреле и 40–50% в последние полгода. Это уже обычная структура рынка, а не временная волна.
Главный открытый вопрос: изменит ли разъяснение Минфина поведение покупателей? Коммерческая ставка 20% может сместить спрос к объектам с жилым статусом или увеличить запрос на скидки по апарт-отелям. Возможно, рынок не изменится, поскольку многие покупатели не проверяют классификацию до подписания. В августе также станет видна загрузка краткосрочной аренды и влияние туристической страховки. Общих данных пока нет; вернёмся к вопросу в сентябре.
Данные — это контекст, не прогноз. Эта заметка — снимок, не предсказание.
Если рассматриваете конкретный объект или район в этом контексте — Partner Estate может разобрать вашу ситуацию.