Минфин: апарт-отели — это коммерция.

Правительственное постановление №602 (январь 2026) ввело обязательную медицинскую страховку для туристов — минимум 30 000 GEL покрытия. К весне 2026-го режим применяется на границе: туристы без полиса получают отказ во въезде. Это превратилось в слой проверки до бронирования. Что это даст метрикам краткосрочной аренды на практике — будет понятно после летнего сезона; на момент этой заметки агрегированных данных по соблюдению и влиянию на отмены в открытом доступе нет.

Решение касается налога на прирост стоимости при продаже. Министерство финансов Грузии опубликовало разъяснение через infohub.rs.ge: апартаменты в составе гостиничной инфраструктуры не считаются жилым объектом и облагаются как коммерческая недвижимость — 20% на прирост стоимости при продаже, без 2-летнего освобождения, если объект сдавался. Для сравнения: жилая недвижимость — 5% на прирост стоимости, 0% после 2 лет владения. Это разъяснение, не новое правило — Минфин формализовал классификацию, которая раньше была серой зоной. На практике это означает: многие объекты краткосрочной аренды в Батуми, юридически оформленные как апарт-отель, продаются как коммерция, а не как жильё. Покупатель, который рассчитывает выйти «без налога через 2 года», рассчитывает неверно.

До 2022-го иностранные покупатели редко превышали 25% сделок в Батуми. Сейчас Recov фиксирует 47% — это структурный сдвиг, а не разовая реакция на события. То, что 90% годового прироста — иностранные, означает: внутренний грузинский покупатель уже не главный драйвер рынка. Что это меняет для локального продавца — отдельная тема для следующего выпуска.

Galt & Taggart в обзоре 2025 года назвали 2026-й годом теста на поглощение — предложение на продажу продолжает расти, и вопрос рынка теперь: успеет ли спрос освоить новые объекты, или давление предложения снизит доходность дальше. Полугодовая отметка — рано для финального вердикта; апрельские данные по сделкам показывают, что поглощение идёт в текущем темпе, но это раннее лето. Настоящий тест — август–октябрь.