Новостройка продаётся раньше, чем становится готовым объектом.
Рендер, план платежей и красивое лобби показывают намерение девелопера. Документы показывают, на каком основании строится проект и что относится к вашей будущей квартире.
Пакет различается по стадии строительства. Но в любой стадии нужно связать землю, девелопера, разрешение, проект и конкретный юнит в одном проверяемом наборе.
Установите, кто имеет право строить и продавать.
Что проверяется
- Кадастровый код участка, собственник и обременения земли.
- Юридическое лицо, указанное в разрешении и договоре.
- Основание, по которому этот продавец реализует именно ваш юнит.
Как проверяется
- Запросить кадастровый код участка и свежую выписку NAPR.
- Сверить название юридического лица во всех документах.
- Передать сложную структуру прав независимому юристу.
Почему это важно
Название бренда и компания, принимающая деньги, не всегда совпадают. До платежа должна быть понятна связь между землёй, разрешением, девелопером и договором.
Когда не проходит
Договор подписывается с компанией, которой нет в разрешительных документах. Право продавать конкретный юнит объясняют только устно.
Сверьте обещанный дом с утверждённым проектом.
Что проверяется
- Разрешение на строительство и утверждённая проектная документация.
- Изменения проекта: этажность, планировка, назначение и общие зоны.
- Номер, площадь и этаж будущего юнита в приложениях к договору.
Как проверяется
- Запросить разрешение, проект и все существенные изменения.
- Сравнить приложения к договору с утверждённой документацией.
- Подключить независимого архитектора там, где нужна техническая оценка.
Почему это важно
Презентация меняется быстро. Разрешение и утверждённый проект задают другой уровень проверки. Если этаж, площадь или статус не совпадают, это нужно объяснить документами.
Когда не проходит
В договоре нет точного приложения с будущим юнитом. Девелопер показывает рендер вместо разрешения. Изменения этажности или назначения не подтверждены.
Заранее зафиксируйте, что считается завершением.
Что проверяется
- Срок строительства, передачи объекта и регистрации права.
- Порядок приёмки: отделка, общие зоны, ключи и зафиксированные дефекты.
- Подтверждение ввода в эксплуатацию и регистрации отдельного объекта.
Как проверяется
- Разделить в договоре строительную готовность, передачу и регистрацию.
- Зафиксировать порядок осмотра и акт приёма-передачи.
- Проверить, какая ответственность действует при задержке каждого этапа.
Почему это важно
Фраза «сдадим в срок» не описывает момент, когда можно принять квартиру, зарегистрировать право и пользоваться объектом. Эти этапы нужно назвать отдельно.
Когда не проходит
Указана только общая дата строительства. Нет срока регистрации права. Штраф есть за просрочку покупателя, но нет последствий для девелопера.
Где заканчивается самостоятельная проверка
Покупатель может запросить пакет, сверить названия и увидеть отсутствие документа. Оценку разрешений, изменений проекта и соответствия стадии строительства проводит независимый юрист или архитектор.
Проверка не обещает, что стройка завершится. Она показывает, что известно до платежа и чего в пакете нет.
Уже есть договор, презентация или пакет документов от девелопера? Пришлите ссылку и файлы — определим, что нужно запросить до первого платежа.
Отправить объект